DOLAR

32,2074$% 0.01

EURO

35,0590% 0.12

STERLİN

40,9391£% 0.07

GRAM ALTIN

2.526,58%1,05

ÇEYREK ALTIN

4.101,00%1,87

BİTCOİN

2153144฿%-0.57829

İzmir AÇIK 26°
  • Adana
  • Adıyaman
  • Afyonkarahisar
  • Ağrı
  • Amasya
  • Ankara
  • Antalya
  • Artvin
  • Aydın
  • Balıkesir
  • Bilecik
  • Bingöl
  • Bitlis
  • Bolu
  • Burdur
  • Bursa
  • Çanakkale
  • Çankırı
  • Çorum
  • Denizli
  • Diyarbakır
  • Edirne
  • Elazığ
  • Erzincan
  • Erzurum
  • Eskişehir
  • Gaziantep
  • Giresun
  • Gümüşhane
  • Hakkâri
  • Hatay
  • Isparta
  • Mersin
  • istanbul
  • izmir
  • Kars
  • Kastamonu
  • Kayseri
  • Kırklareli
  • Kırşehir
  • Kocaeli
  • Konya
  • Kütahya
  • Malatya
  • Manisa
  • Kahramanmaraş
  • Mardin
  • Muğla
  • Muş
  • Nevşehir
  • Niğde
  • Ordu
  • Rize
  • Sakarya
  • Samsun
  • Siirt
  • Sinop
  • Sivas
  • Tekirdağ
  • Tokat
  • Trabzon
  • Tunceli
  • Şanlıurfa
  • Uşak
  • Van
  • Yozgat
  • Zonguldak
  • Aksaray
  • Bayburt
  • Karaman
  • Kırıkkale
  • Batman
  • Şırnak
  • Bartın
  • Ardahan
  • Iğdır
  • Yalova
  • Karabük
  • Kilis
  • Osmaniye
  • Düzce
a
Av. Ezgi U. DÜNDAR

Av. Ezgi U. DÜNDAR

19 Temmuz 2023 Çarşamba

Kira uyuşmazlıkları

0

BEĞENDİM

Seferihisar’da avukatlık yapmaya başladığım ilk günlerde yolumun kesiştiği, tanıştığımız günden beri yürüdüğüm yolda beni yalnız bırakmayan, hayat tecrübesini ve yenilikçi düşüncelerini paylaşmakta hep cömert olan, gülmeyi ve güzel sofralarda yapılan uzun sohbetleri çok seven, hatırasını hep sevgi ve muhabbetle hatırlayacağım Mustafa Karabulut’a saygı ve sevgilerimle…

——

Kira Uyuşmazlıkları

Ev sahipleri ve kiracılar, bazen kısa süreli bazen de yıllarca devam eden hukuki ilişkinin karşılıklı iki tarafında yer alıyor. Bu hukuki ilişki içerisinde, taraflar arasında zaman zaman uyuşmazlıklar yaşanması da kaçınılmaz oluyor. Ancak enflasyon artışı, bu durumun kiralara ve ev fiyatlarına yansıması, son dönemde ev sahipleriyle kiracıları daha sık karşı karşıya getirir oldu.

​Kiracılar mevcut kiraları üzerinden yapılacak yasal artışla haklı olarak mevcut konumlarını korumak isterken; ev sahipleri kiracılara yasal sınırın üzerinde fakat enflasyonla kıyaslanınca kendilerince makul saydıkları kira artışlarını yapmak istiyor. Bu durum kiracıyla ev sahibi arasındaki uyuşmazlığın başlangıcını oluşturuyor.

​Kirasını düzenli ödeyen ve kira sözleşmenin tüm yükümlülüklerini yerine getiren kiracıyı, yasal sınırın üzerindeki kira artışını kabul etmemesi nedeniyle tahliye etmek kanunen mümkün değil.
​Ev sahiplerinin kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebileceği kanunlarla açıkla belirlenmiş durumda. Öncelikle bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini iki kez ödemeyen kiracı dava açılarak tahliye edilebiliyor. Bu yüzden kiraların düzenli ödenmesi kiracıların hak kaybı yaşamaması için önem taşıyor.

Öte yandan kiracı, belli bir tarihte konutu tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse; bu tahliye taahhütnamesi yolu ile konuttan tahliye edilebilir. Ancak bu tahliye taahhütnamesi belirli şartları taşımadığı sürece geçerli olmayacaktır.

​Son dönemde yasal kira artışının üstündeki rakamların kabul edilmemesi nedeniyle kiracıların tahliye edilmesinde en çok başvurulan yöntem ise ihtiyaç nedeniyle tahliye yöntemi olarak karşımıza çıkıyor. Konutun sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı olduğunu ispatlaması durumunda kiracısını tahliye edebiliyor. Ancak mahkemeler bu ihtiyacın gerçek bir ihtiyaç olup olmadığını sıkı bir şekilde kontrol ediyor. Örneğin konut malikinin benzer niteliklere sahip ve kullanabileceği başka bir konutu olması durumunda bunun gerçek bir ihtiyaç olmadığı sonucuna varılıyor.
​Kanunun ilgili maddelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye kavramının kötüye kullanılmasının önüne geçmek amacıyla bir yaptırım da düzenlenmiştir. Buna göre kiracısını, bu konutu yukarıda bahsettiğimiz kişilerin kullanması amacıyla tahliye eden kişinin, haklı bir sebebi olmadıkça, konutu 3 yıl eski kiracısından bir başkasına kiralaması yasaklanmış. Konut maliki, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısının dava açması durumunda son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oluyor.

​Kanunda yazılan tahliye sebepleri, hem kiracı hem ev sahibi yönünden birçok koşulu barındırıyor. Bu noktada hem kiracıların hem ev sahiplerinin yasalara aykırı davranan kişilere karşı açacağı davalarda, ihtarname şartı, dava açma süresi gibi hukuki konularda dikkatli davranması gerektiğini hatırlatmak gerekiyor.
​​

Devamını Oku

Hisseli tapu satışları ve ön alım hakkı

0

BEĞENDİM

Ön alım veya eski tabirle şufa hakkı nedir? Ön alım hakkını açıklamadan önce paylı mülkiyet kavramına değinmek faydalı olacaktır. Zira ön alım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için tanınmış bir kanuni haktır. Paylı mülkiyet, birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına, belli paylarla sahip olmasına verilen isimdir. Paylı mülkiyette, paydaşların pay oranları bellidir.

Bu tür taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını; paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşlar, ön alım hakkını kullanabilir. Bu husus Medeni Kanunun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ön alım hakkı, paydaşlardan birinin payını, taşınmazda paydaş olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, diğer paydaşlara öncelikli olarak alım hakkı tanıyan kanuni bir düzenlemedir. Paydaş, ön alım hakkını dava açarak kullanabilir. Bu davada, ön alım hakkını kullanan paydaşa hakim tarafından, üçüncü kişiye satılan payın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırması için süre verilir. Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş tapudaki satış bedelinin dikkate alınmasını talep etme hakkına sahip olur. Tam bu noktada, alıcı ve satıcıların sıkça başvurduğu tapuda yapılan devir işlemlerinin gerçek satış bedelinden düşük gösterilmesi konusuna değinmek gerekir. Alıcı veya satıcılar, tapu devri sırasında doğan harçları daha düşük ödemek için yetkililere gerçek satış bedelini beyan etmeme yoluna başvurabilir. Bu durumda her ne kadar payı alan üçüncü kişi daha fazla bedel ödemişse de resmi kayıtlara beyan ettikleri satış rakamı üzerinden hissesini kaybetme olasılığı ile karşı karşıya kalır.

Peki ön alım hakkına tabi bir taşınmazdan pay alım ve satımı yapan kişiler ne yapmalıdır? Paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satış yapılması durumunda, paydaş veya hisseyi satın alan kişi bu durumu noter kanalıyla paydaşlara bildirmelidir. Bu durumda kanunen paydaşların ön alım hakkını kullanması için satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 aylık süre tanınmıştır. Ayrıca satışın üzerinden 2 yıl geçmesi halinde de ön alım hakkı kullanılamayacaktır.

Son dönemde gayrimenkul fiyatlarındaki artış, kişileri yatırım amaçlı olarak paylı mülkiyete tabi yerlerden pay alıp-satmaya yönlendirmiştir. Bu tür tapu ve hisse devirleri sırasında, diğer paydaşların kanunların tanıdığı ön alım hakkına sahip olduğunu unutmamak gerekir. Taşınmaz devirleri sırasında harç ve masraflardan kaçınmak amacıyla, tapuda düşük satış bedeli göstermenin bedeli, tapu harcından çok daha fazla olabilecektir.

Paydaşı olduğu taşınmazdaki diğer payların üçüncü kişiye satılıp satılmadığını bilmeyen kişiler yönünden ise 2 yıllık hak düşürücü sürenin dolması gibi durumlarla karşılaşma olasılığı bulunmaktadır. Bu hususlara dikkat etmek gerektiğini hatırlatır; Seferihisar’da da sıkça karşılaştığımız pay devirlerinin hukuki boyutunu göz ardı etmemenizi tavsiye ederim.

 

Devamını Oku

İmar Barışı ve Sonuçları Üzerine Hukuki Değerlendirmeler

0

BEĞENDİM

Beklenen imar barışı çıkacak mı? İmara aykırı olarak inşa edilen binalara yapı kayıt belgesi alabilecek miyiz? Hakkımızda açılan ceza davaları nasıl sonuçlanacak? Bunlar tüm Türkiye’nin ve Seferihisarlıların cevabını merak ettiği soruların başında geliyor.
TBMM Başkanlığına sunulan kanun teklifi, imar barışı bekleyen tüm vatandaşlar için yeni bir umut doğmasına sebep oldu. İlgili teklifin içeriğini incelemeden önce 2017 yılında yapılan kanun değişikliğinin kapsamını iyi anlamak teklif aşamasındaki yasa değişikliği kadar önem arz ediyor.
Herkesin bildiği üzere 18.05.2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan değişiklik ile 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesinde afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsatı olmasına rağmen ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış yapıların kayıt altına alınması amacını taşıyan bir düzenleme yapıldı. Bu düzenleme kayıt dışı yapıları vatandaşın beyanını esas alarak kayıt altına almayı ve imar barışı sağlamayı hedeflemişti. Yapının özellikleri, yapının üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyet durumu, yapının konut mu ticari mi olduğu gibi hususlar yapı kayıt sistemine tamamen vatandaşın beyanı ile işlendi ve ödenmesi gereken kayıt bedeli buna göre belirlendi.
Bu düzenlemenin amacı hem kayıtsız yapıların kayıt altına alınmasının kolaylaşması hem de vatandaşla idare arasında imar barışının sağlanmasıydı. Tabi ki bu kanun, tüm ruhsatsız yapıları kapsamıyordu. Öncelikle bildiğimiz tabirle “kaçak” yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması gerekiyordu. Buradaki yapılmış olmak ifadesinden anlamamız gereken ise inşai faaliyetlerin tamamen bitmiş olmasıdır. 31.12.2017 tarihinden önce başlayan ancak inşai faaliyetleri bu tarihe kadar bitmemiş olan yapılar imar barışı kapsamında değildi. Yukarıda bahsettiğimiz üzere beyana dayalı bir sistem olmasının olumsuz bir sonucu olarak 31.12.2017 tarihinden sonra yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alındığı gerçeğiyle karşı karşıya kalındı. Ancak sonrasında yapılan denetimler, Belediyeler ve İmar Şehircilik Müdürlükleri tarafından alınan drone ve uydu fotoğrafları bu durumu ortaya çıkardı. Hem alınan yapı kayıt belgelerinin iptali hem yıkım kararlarıyla karşı karşıya gelindi. Ayrıca beyanın gerçeği yansıtmaması nedeniyle ödenen kayıt bedelleri de iade edilmedi. Ayrıca bu kişiler hakkında “İmar Kirliliğine Neden Olmak” suçundan kamu davaları açıldı. Yeni bir imar barışı TBMM tarafından kabul edilir mi buna kesin bir cevap vermek mümkün değil. Ancak “ne de olsa beyana dayalı bir sistem, bu yüzden siz tarih kriterini göz ardı edin ve yapı kayıt belgesi alın” diyen kişilerin yönlendirmelerinin olumsuz sonuçlarını göz ardı etmemek gerek.
İmar barışı kapsamında kişilere tanınan en önemli hak ise kurumlara müracaat halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği alınabilmesidir. Abonelik sahibi olamadığı içi büyük mağduriyetler yaşayan birçok insan özellikle konutlarıyla ilgili en büyük sorununu çözmüş oldu.
İmar barışı ile yapı kayıt belgesi alınan yapılarla ilgili alınan yıkım kararları ve daha önce tahsil edilmemiş olan idari para cezaları iptal edildi. Ayrıca Türk Ceza Kanunun 184. Maddesinin 4. Fıkrasına göre ise imara aykırı yapıyı imara uygun hale getiren kişiler hakkında açılan kamu davaları düştü. 2018 yılında birçok insanın yararlandığı imar barışının kapsamını bu şekilde özetleyebiliriz.
Yazımıza başlarken bahsettiğimiz İmar Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifinde ise Geçici 16.maddedeki 31.10.2017 tarihinden önceki yapıları kapsayan imar barışı ibaresinin 30.07.2022 tarihinden önceki yapılar olarak değiştirilmesi teklif edildi. Kabul edilmesi halinde 30.07.2022 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar, başvuru ve kayıt bedelinin ödenmesinin ardından imar barışı kapsamında değerlendirilecek ve yapı kayıt belgesi alınabilecek.
Önceki imar barışında yapı kayıt belgesi alan ancak 31.10.2017 tarihinden sonra yapıldığı tespit edilen, süre kayıtlarına aykırılık nedeniyle belgeleri iptal edilenler hakkında düzenlenmiş olan idari işlemlerin ve para cezalarının iptal edilmesi, tahsil edilmemiş olanların kaldırılması ve tahsil edilmiş olanların ilgililere iade edilmesi de kanun teklifinde yer alıyor. Kamu davası açılmaması, açılmış olan kamu davalarının düşmesi ile hükmedilen cezaların tüm sonuçlarıyla ortadan kalkması gibi hususlar öngörülüyor.
İmar barışı olarak bilinen bu kanun değişikliği teklifinin yasa haline gelip gelmeyeceği şu an için belli değil. Ancak imar barışıyla ilgili düzenlemeler yapılırken, ülkemizin bir gerçeği olan doğal afetleri göz önünde bulundurulmalıdır. Komisyon görüşmeleri sırasında ve taslağın yasalaşması halinde depremlerin ve diğer doğal afetlerin doğurabileceği olası zararlara karşı önlemler alınmalı ve sıkı denetim mekanizmaları öngörülmelidir. Kişilerin beyanının esas alındığı bir sistem olan yapı kayıt sistemine beyanda bulunan herkes ülkemizin bir deprem ülkesi olduğunu unutmamalı, özellikle binaların statik yapısını bozan ve binayı riskli hale getiren müdahalelerden kaçınmalıdır. Hem sevdiklerimizin hem toplumun güvenliği için kanuni olarak tanınan bu hakkı iyi niyetli şekilde kullanmak herkesin ortak amacı olmalıdır.

Devamını Oku

Taşınmaz Devirleri Hakkında Hukuki Tavsiyeler

0

BEĞENDİM

Taşınmaz alım satımı herkes için farklı anlamlar taşır. Kimileri için yatırım aracı olurken kimileri için tüm birikimini ortaya koyduğu ve yıllarca hayalini kurduğu bir evin ya da arsanın sahibi olmaktır.
Amaç ne olursa olsun taşınmaz alım ve satımı hukuki açıdan dikkat edilmesi gereken ciddi bir süreçtir. Bu konuda alıcılar, satıcılar ve bu işleme aracılık eden gayrimenkul danışmanları yasalara uygun hareket etmeli ve bir yandan da kendi haklarını korumalıdır. Aksi takdirde taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkar.
Öncelikle söylemek gerekir ki Türkiye’de taşınmaz devri ancak ve ancak tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilir. Tapu müdürlüğünde yapılmayan devirler, hukuki anlamda tapu satışı niteliği taşımaz. Her ne kadar noterlere bu konuda yetki verilmesi hakkındaki kanun değişikliği söz konusuysa da henüz yürürlüğe girmiş değildir.
Öncelikle alım satıma konu olan taşınmazın mutlaka tapuda kaydı olması gerekir. Bu kayıt il-ilçe-ada-parsel-mevki gibi bilgilerden oluşur. Bu bilgiler alıcıya tapu devri sırasında görevli memur tarafından da söylenir ve satın alınan tapu bilgileri mutlaka teyit edilir. Ancak alıcının bu taşınmazı yerinde görüp görmediği, tam olarak yerini bilip bilmediği tapu memurunun görev ve sorumluluk alanına girmez. Bu sebeple alıcının taşınmazın özellikleri hakkında bilgi sahibi olması menfaatine olacaktır.
Taşınmazın arsa olması durumunda, imar durumu da alıcılar için önem taşır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki imar müdürlüğünden alınmış imar durumunu gösteren belgenin satıcıdan istenmesi ve doğruluğunun ilgili kurumdan teyit edilmesi taşınmazla ilgili soru işaretlerini giderir.
Taşınmazın bir apartman dairesi olması veya site içerisinde bulunması durumunda ise yönetim planı hususuna dikkat etmek gerekir. Taşınmaz sahibinin aidata hangi oranda katılacağı, sitenin sabit giderleri olup olmadığı, site içerisindeki ortak kullanım alanlarının kullanıma dair kurallar gibi tüm konular yönetim planında yer alır. Kanuna aykırı olan hükümlere dava açma hakkı saklı olmak kaydıyla yönetim planı, tapunun devri birlikte alıcı tarafından kabul edilmiş varsayılır.
Sıkça karşılaşılan diğer bir konu ise taşınmaz üzerinde haciz olması durumudur. Esasen taşınmaz üzerinde haciz olması, taşınmazı satın almaya engel değildir. Ancak alıcı, haciz kaydı bulunan taşınmazı satın aldığında haczi de kabul etmiş sayılır. Bu durumda haczin sebebini, borcun güncel bakiyesini, alacaklının kim olduğunu ayrıntılı öğrenmeden taşınmazı devralmak sonradan hak kaybına yol açabilir.
Unutulmamalıdır ki taşınmazlara ilişkin davaların büyük çoğunluğu birbirini tanıyan veya güvene dayalı ticari ilişki kuran ve bu sebeple hukuki sürece gerekli önemi göstermeyen kişiler arasında görülür. Hukuki uyuşmazlıkların doğmasını beklemeden, hukuki sürece gerekli özeni göstermek ve profesyonel destek almak kişilerin menfaatlerini korur. Bu yazımızın da yapacağınız işlemlerde sizlere faydalı olmasını dilerim.

Devamını Oku

Veri politikasındaki amaçlarla sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerez konumlandırmaktayız. Detaylar için veri politikamızı inceleyebilirsiniz.