Gayrimenkulde yeni vergiler ve konut piyasasına etkileri

Gayrimenkulde yeni vergiler ve konut piyasasına etkileri

Prof. Dr. Mehmet Karaçuka yazdı…

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hazırlanan ve son şekli verilmek üzere çalışılan yeni Torba Yasa Teklifi, esasen yeni vergi düzenlemelerini getirdiği ve gayrimenkul piyasalarının da bu kapsamda yeni vergilere konu olacağı kamuoyu gündeminde tartışılmakta. Medyada çıkan haberlere göre bayram öncesi yasalaşması beklenen bu tasarı, gayrimenkul vergilerinde köklü değişiklikler getiriyor. Bunlardan birincisi yatırım şirketleriyle ilgili. Daha önceden vergiden muaf tutulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) uygulanan bu istisnanın kaldırılması veya bu istisnanın konutla sınırlı kalması ve bu şirketlerin karlarının kurumlar vergisine konu olması yönünde. Bu durumda, özellikle halka açık ve hisseleri borsada işlem gören GYO’lar için hisse değerlerinde belli bir düşüş göze alınması gerekiyor.

Tasarının içinde yer alan diğer bir düzenleme ise konut satışlarından elde edilen gelirin vergilendirilmesiyle ilgili. Mevcut durumda, gayrimenkullerin (konut, tarla, arsa) satın alınmasından itibaren 5 yıllık süre içinde satılırsa aradaki kazanç (enflasyondan arınmış) değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmakta. Ancak 5 yıldan sonra satılan konut ve diğer gayrimenkullerde ortaya çıkan kazançtan herhangi bir vergi alınmamakta. Yeni düzenleme ile beraber, bu 5 yıl şartı kaldırılmakta ve gayrimenkuller satın alındıktan sonra ne zaman satılırsa satılsın (10-20 yıl sonra), bu değer artış kazançları yüzde 15-40 arasında vergiye konu olmakta.

Bugüne kadar uygulamada, 5 yıldan önce satış yapan mülk sahipleri tapu değerini düşük göstererek bu değer artış kazancı vergisinden kaçınma yoluna gidebilmekteydi. Ancak Torba Yasa tasarısıyla gelen diğer değişiklik ise tapu değerleriyle ilgili. Yüksek bedelle satışı yapılan ancak tapu devirlerinde belediye rayici esas alınan mülklerin satışında artık ekspertiz değerinin esas alınması da gündemde. Ekspertiz raporu zorunluluğu ayrıca her türlü satış için de mecbur hale getirilebilir. Bu durumda tapu harçları daha da yüksek ödeneceği gibi, değer artışı kazancından alınacak vergiler de daha yüksek çıkacağı anlaşılmakta. Bununla birlikte birden fazla taşınmaz mülkü olanlardan daha yüksek vergi ve harçlar da talep edilme önerisi var. Ayrıca emlak vergisinde de yine daha yüksek miktarlarda ödemeyi öngörecek bakanlık tarafından hazırlanacak bir vergi tarifesi gündemde. Arsa ve tarlalarda yine ayrıca bir tür rant vergisi önerisi de bu tasarı içinde yer aldığı görülmekte.

Kamu harcamalarının finansmanı ve toplumsal hizmetlerin yürütülmesi için vergiler hayatımızın parçasıdır. Ancak vergilendirmede temel ilke toplumun tüm kesimlerinin, yani çok zenginlerin de zenginlikleri oranında bu vergilerden payına düşeni üstlenmesidir. Konut ve gayrimenkul günümüzde orta sınıfın temel yatırım aracıdır. Vatandaşlar özellikle emeklilik dönemlerinde yaşam standartlarını devam ettirebilmek için konuta yatırım yapmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkullere uygulanacak olan yeni vergilerin büyük oranda orta sınıfa yansıyacağı düşünülmektedir. Diğer bir etkisi ise piyasaya olan etkisidir. Arz ve talep tarafından belirlenen piyasa fiyatlarında vergilerin etkisi piyasa koşullarına göre değişir. Ülkemizde konjonktürel olarak aksi durumlar bazen olsa da, konutta genel olarak talep fazlası görülmektedir. Ayrıca talep esnekliği de oldukça zayıftır. Yani konuta her zaman talep vardır. Böyle durumlarda teorik olarak vergilerin bir şekilde satıcıya değil de alıcıya yansıması oldukça yüksek olasılıktır.

Son dönemlerde yüzde 25 kira kısıtlamaları, yüksek maliyetler ve artan fiyatlarla zor döneme giren konut piyasası bu türde yeni vergilerle daha da kötü duruma gidebilir. Konut satışlarında düşme ise er ya da geç kiralara da yansıyacaktır. Kiralık konut sayısı azalırken, kiralar da yükselecektir. Ayrıca bu tür yüksek maliyetlerden ve vergilerden kaçmak isteyen yatırımcılar da yine yurtdışında konut alarak, ülkeden döviz çıkışına neden olacaktır. Ekonomik politikalar düzenlenirken bütün bu faktörler göz önünde bulundurulmalı ve vergilerin her zaman gelir artışına yol açmadığı da bilinmelidir.