Konut fiyatları düşer mi?

Mevcut iktidarın son 20 yılda en çok destek verdiği sektörlerin başında inşaat sektörü gelmektedir. Konut piyasasının ekonominin pek çok alanıyla doğrudan ve dolaylı bağlantıları olup,bu sektörde bir daralma sırasında ekonominin tümü etkilenir. Ayrıca servetin de önemli bir bileşeni olduğundan ekonomistler ve merkez bankaları tarafından yakından takip edilir.

Pandemi dönemiyle birlikte kredi faizlerinin düşürülmesi ve daha sonra dövizin hükümet tarafından baskılanması sonucu bu yılın başna kadar konut fiyatlarının olağanüstü artışına sebep olmuştur. Küresel olarak da baktığımızda en fazla artış olan ülkelerin başında ülkemiz gelmektedir. Son dönemde kredilerdeki sıkılaştırma ile birlikte bu artış hızı göreceli olarak düşse de, konut fiyatları artmaya devam etmektedir.

Konut sektörüyle ilgilenenlerin ve birikimleriyle bir ev sahibi olmak isteyenlerin son dönemde merak ettikleri en önemli konu fiyatların düşüp düşmeyeceğidir.

Konut piyasasını analiz ederken iki yönlü ele almak gerekir. Birincisi konutun bir ihtiyaç malı olduğu ve klasik mal piyasaları faktörlerinin bu piyasadaki fiyat oluşumunu da etkileyecek olmasıdır. İkincisi ise konutların bir yatırım malı olması durumudur. Bu durumda da yatırım tercihlerini etkileyen faktörler devreye girer.

Yatırım malı olarak konut talebinin en önemli belirleyicisi faiz oranları ve alternatif diğer yatırım enstrümanlarının getirisidir. Faizlerdeki artışlar, doğal olarak yatırım malı olarak konut almanın maliyetini artırır ve talebi azaltır. Ancak ülkemizde ipotekli konut satışlarının oranı, yani krediyle konut alım oranı yüzde 20’ler seviyesindedir, ki bu oran içinde fiyata göre çok düşük oranlı krediler de mevcuttur.

Bir ihtiyaç malı olarak konut talebi ise konjontöre göre ertelense de, yok olması pek mümkün değiildir. Talebi etkileyen en önemli faktör ise fiyatla birlikte nüfus gelmektedir. Ülkemizin nüfusu ve özellikle dışarıdan ülkemize gelen genç nüfuslu sığınmacılarla birlikte hızla artmaktadır. Bu nüfus barınma ihtiyacını bir şekilde karşılamak durumundadır. Kira talebi artınca kiralık ev fiyatları ve dolayısıyla da konut fiyatları da etkilenecektir.

Talep yönü ile birlikte, arz yönünde de inşaat ve işçilik maliyetlerinin sürekli artışı söz konusudur. Bu maliyet artışları doğal olarak yeni konutlara yansımaktadır. Ayrıca ikinci el konut fiyatları, yeni konut fiyatlarından doğrudan etkilenmekte ve tüm piyasaya bu etki yayılmaktadır.

Giderek bir kriz haline gelen barınma sorununu çözmek çok boyutlu politikaları gerektirmektedir. Ancak piyasalara yapılan her müdahalenin yeni sorunlara yol açacağı da unutulmamalıdır.